A través de una Conferencia de Prensa el pasado martes 16 de agosto del 2022, el Superintendente de la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT), Marco Livio Díaz Reyes, comunicó junto a demás representantes del organismo las tipologías de Incumplimiento en compraventa de Bienes Inmuebles en Guatemala.
También participó el Intendente de Fiscalización, Oscar Hernández. Durante la conferencia se mencionó que la SAT tiene convenios de intercambio de información con el Registro General de la Propiedad, además de la información proporcionada por terceros, en su mayoría sobre transacciones financieras en los bancos del sistema. Con excepción a la información protegida por garantía de confidencialidad.
Las fuentes de información de la Administración Tributaria involucra, asimismo, a Delegados de Fiscalización, quienes dentro de sus funciones trasladan los casos identificados con inconsistencia a la Intendencia de Fiscalización para realizar las gestiones de riesgo correspondientes.
Por medio de la gestión de riesgo y en casos donde existan dudas razonables, se solicita información financiera en poder de terceros, esto conforme lo establecido en el artículo 30 «C» del Código Tributario.
¿Qué escenarios fueron identificados en Compraventa?
Primeramente, debemos comprender qué significa el término Compraventa. Y este se define, según la Real Academia Española (RAE) como hecho o actividad de comprar y vender, especialmente cosas usadas. En el ámbito de Bienes Inmuebles en específico, lo tomamos como un contrato por el cual el vendedor se compromete a entregar un bien. Sin embargo, esto es a cambio de una contraprestación económica del comprador.
- Hipoteca.
- Escritura + Hipoteca.
- Enganche + Hipoteca.
- Propiedades de alta plusvalía.
Ahora bien, en el primer escenario, que se presenta como Hipoteca, nos referimos a la escritura de compraventa, que indica que la transacción es por un monto determinado, el cual no ha sido pagado. Una hipoteca grava los bienes inmuebles para responder por el cumplimiento de una obligación o el pago de una deuda. No obstante, existe una hipoteca ante un banco del sistema financiero nacional, formalizada en las escrituras públicas, formando parte del Registro General de la Propiedad. Es por un monto superior a la transacción que obra en la escritura pública de compraventa.
Este es el ejemplo que presentó la SAT para ejemplificar el incumplimiento en cuestión:
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El segundo escenario, llamado Escritura más Hipoteca, y parte de la premisa en que la transacción se fraccionó, porque la compraventa indica que se realizó por un monto que el vendedor recibió en efectivo a su entera satisfacción. Por otro lado, existe una hipoteca ante el banco del sistema financiero nacional, formalizada en escritura pública que según el análisis que fue realizado con anterioridad, forma parte de la transacción en su conjunto.
Dicho en otras palabras, se expone como una transacción realizada y expuesta a la Intendencia de Fiscalización, pero se elude el valor real de esta. Al reportar la compraventa, pero omitir el monto de la hipoteca, se evita el pago del impuesto que corresponde por la misma.
Nuevamente, este es el ejemplo que presentó la SAT para ejemplificar el incumplimiento en cuestión:
Como tercer escenario, denominado como Enganche más Hipoteca, se determina que en la escritura de compraventa existe un enganche en efectivo o transacción bancaria, añadido de un monto pendiente de pago. En este caso, la hipoteca existe ante un banco del sistema financiero nacional, formalizada la escritura pública que, según los análisis efectuados, complementan la operación.
Se sostiene entonces que, el incumplimiento en el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) de los bienes inmuebles donde se registra únicamente el enganche del bien en cuestión, pero sin reportar el complemento de la operación total para reducir el monto de ISR.
El ejemplo presentado por SAT fue el siguiente:
¿Qué incumplimientos fueron detectados?
La Administración Tributaria expuso los tres ejemplos anteriores de estractos de casos reales que fueron fiscalizados en el transcurso del año 2021 y este 2022. A raíz del proceso administrativo de la Intendencia de Fiscalización se hallaron 154 casos de interés fiscal, donde el cobro efectivo suma Q6.8 millones.
Adicionalmente a los tres más comunes, se reveló que en las propiedades de alta plusvalía también se encontraban infracciones sobre el Impuesto Sobre la Renta. Cuando hablamos de alta plusvalía, nos referimos al aumento del valor en un bien inmueble, ya sea por modificaciones que se hagan sobre el mismo o por factores externos que no controla el propietario.
- Venta de Terrenos de Alta Plusvalía: Zonas de Alto Valor.
- Venta de Fincas: Extensiones de Tierra.
- Venta de Propiedades de Alta Plusvalía en General: Se solicita la información bancaria del vendedor, del comprador y de las empresas relacionadas al caso. Se investiga:
- Cuentas personales.
- Cuentas de compañías.
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¿Cuáles son las consecuencias de incumplir con el impuesto?
El Superintendente Marco Livio Díaz Reyes hizo un llamado a la población contribuyente del país, esto para hacer consciencia sobre el por qué se está incumpliendo con el pago de ISR sobre los bienes inmuebles, puesto que esto representa un 10% sobre la ganancia total de la transacción.
Una vez la SAT detecta alguna actividad sospechosa, se abre un proceso administrativo, y el auditor a cargo formula un expediente para fiscalizar. En la fiscalización se realiza un dictamen antes de la resolución, investigando los estados financieros, y en base a eso se les piden acceso a las cuentas bancarias.
La SAT dictamina que hubo una omisión de impuesto, hacen el ajuste respectivo a lo real. Las sanciones, y dependiendo de la gravedad de la omisión, puede involucrar multas e intereses por el tiempo transcurrido desde la declaración. En este caso la infracción es sancionada con el 100% del impuesto, y cuenta con la posibilidad de rebajar al 50% o apelar. La resolución final dependerá del criterio del auditor.
Fuente: SAT.
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Aspectos tributarios que debes conocer antes de comprar o vender un inmueble
Al vender un bien inmueble, el vendedor debe pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR), que corresponde al 10% de la ganancia obtenida en la transacción. El comprador, por su parte, debe pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA) o el Impuesto al Timbre, según corresponda.
La Superintendencia de Administración Tributaria (SAT) supervisa y verifica que todas las transacciones inmobiliarias cumplan con las obligaciones fiscales. Además, cruza información con el Registro General de la Propiedad y las entidades bancarias para detectar posibles irregularidades o subdeclaraciones de valor.
Declarar el valor real garantiza el cumplimiento de las obligaciones tributarias y evita sanciones. Si se declara un valor menor al real, la SAT puede detectar la inconsistencia y aplicar ajustes fiscales, multas e intereses sobre los impuestos omitidos.
Subdeclarar el valor de venta puede considerarse evasión fiscal. Las sanciones incluyen el pago del impuesto omitido, una multa equivalente al 100% del impuesto, y recargos por intereses moratorios. Además, puede derivar en procesos administrativos o judiciales.
La SAT cruza datos provenientes del Registro General de la Propiedad, bancos del sistema financiero, declaraciones de terceros y delegados de fiscalización. También puede solicitar información financiera a entidades bancarias, conforme al artículo 30 “C” del Código Tributario.
Una hipoteca es una garantía sobre un inmueble para asegurar el cumplimiento de una obligación o deuda. Si el monto hipotecado excede el valor declarado en la escritura de compraventa, la SAT puede presumir una subvaloración del inmueble e iniciar una revisión fiscal.
La plusvalía representa el aumento del valor del inmueble con el tiempo. Este incremento genera una mayor ganancia para el vendedor, la cual debe ser declarada para calcular correctamente el ISR. No hacerlo puede considerarse una omisión de ingresos gravables.
Cuando la SAT detecta una inconsistencia, se abre un proceso de fiscalización. Un auditor revisa los documentos, realiza un dictamen técnico y puede solicitar acceso a cuentas bancarias. Si se comprueba una omisión, se emite una resolución con el ajuste fiscal correspondiente.
Sí. El contribuyente tiene derecho a apelar la resolución dentro del plazo establecido por la ley. En algunos casos, puede obtener una reducción del 50% de la multa, siempre que cumpla con las condiciones establecidas por la Administración Tributaria.
Para evitar contingencias, se recomienda declarar el valor real del bien, documentar correctamente todas las transacciones, verificar la consistencia de los datos en las escrituras y consultar con un asesor fiscal o notario antes de formalizar la compraventa.
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