Imagina esto: acabas de vender un terreno y el notario te dice que debes pagar el 12% de IVA. Pero tu vecino vendió uno parecido el año pasado y solo pagó el 3% de Timbres Fiscales. ¿Quién tiene razón? ¿Acaso alguien se equivocó? La respuesta depende de un solo detalle que muchos guatemaltecos desconocen —y que la SAT acaba de aclarar en su Criterio Tributario Institucional No. 3-2025.
A lo largo de este artículo vas a entender, de forma clara y con ejemplos prácticos, cuándo aplica cada impuesto. Así evitarás pagar de más, o peor aún, pagar de menos y meterte en problemas con la Administración Tributaria.
¿Qué es el Criterio Tributario Institucional No. 3-2025?
El 3 de noviembre de 2025, la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT) publicó el Criterio Tributario Institucional No. 3-2025. Este documento deroga el anterior Criterio No. 12-2018 y aclara de una vez por todas cómo tributan las ventas y permutas de bienes inmuebles en Guatemala.
En términos simples, la SAT estableció reglas claras para saber si debes pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA) con tarifa del 12%, o el Impuesto de Timbres Fiscales con tarifa del 3%, cuando se vende o permuta un inmueble. Todo gira alrededor de un concepto clave: la primera inscripción de dominio en el Registro de la Propiedad.
¿Qué significa «primera inscripción de dominio»?
Antes de meternos en impuestos, hay que entender este concepto, porque es la pieza central de todo.
Cuando un terreno, casa o edificio se registra por primera vez en el Registro de la Propiedad, se le asigna un número de finca, folio y libro. Esto se conoce como primera inscripción de dominio. Esta inscripción puede originarse por distintas razones: una desmembración (cuando se divide un terreno grande en lotes más pequeños), una unificación de fincas (cuando se juntan dos o más propiedades en una sola), o una titulación supletoria (cuando el poseedor de un inmueble sin título formal tramita uno ante un juez).
Lo importante es esto: la primera venta que se haga después de esa primera inscripción paga IVA al 12%. Las ventas posteriores pagan Timbres Fiscales al 3%. Así de directo.
Primera venta de un inmueble: IVA al 12%
La Ley del IVA (Decreto 27-92) establece en su artículo 3, numeral 8, que la primera venta o permuta de bienes inmuebles ubicados en territorio guatemalteco constituye un hecho generador del IVA. Esto quiere decir que quien vende un inmueble por primera vez después de su primera inscripción de dominio, debe pagar una tarifa del 12%.
¿Sobre qué monto se calcula el 12%?
La base imponible será el monto mayor entre estas tres opciones: a) el precio de venta que aparece en la factura, b) el precio de venta que figura en la escritura pública, o c) el valor registrado en la matrícula fiscal. Se toma el más alto de los tres.
¿Cómo se paga este impuesto?
Hay dos escenarios según quién sea el vendedor:
Escenario 1 — El vendedor es contribuyente de IVA y su giro habitual es vender inmuebles. En este caso, el vendedor emite factura por la venta. El IVA cargado en esa factura genera un débito fiscal que se puede compensar con créditos fiscales (por ejemplo, de materiales de construcción o compra de terrenos). El monto del impuesto y los datos de la factura deben quedar registrados en la razón final del testimonio de la escritura pública.
Escenario 2 — El vendedor no es contribuyente de IVA, o siendo contribuyente no se dedica a vender inmuebles. Aquí no se emite factura. La venta se formaliza únicamente mediante escritura pública y el comprador (adquirente) es quien paga el impuesto. El pago se hace en efectivo, adhiriendo timbres fiscales, o por cualquier medio que la SAT habilite. El plazo es de 15 días hábiles después de la fecha de autorización de la escritura. En la escritura deben constar los NIT de ambas partes y el medio de pago utilizado.
Segunda y subsiguientes ventas: Timbres Fiscales al 3%
Toda venta o permuta de un inmueble que ocurra después de la primera está sujeta al Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos, con una tarifa del 3%. Esto lo establece el Decreto 37-92, artículo 2, numeral 9.
La condición fundamental es que la primera inscripción de dominio exista y que el impuesto correspondiente a la primera venta haya sido pagado. Si eso se cumple, cualquier venta posterior tributa al 3%.
¿Sobre qué monto se calcula el 3%?
La base imponible también busca el mayor valor entre tres opciones: a) el valor consignado bajo juramento en la escritura pública por quien vende, b) el valor del avalúo realizado por un valuador autorizado, o c) el valor que aparece en la matrícula fiscal o municipal. Se aplica el más alto.
¿Cómo se paga este impuesto?
El pago puede hacerse adhiriendo timbres fiscales al testimonio de la escritura, en efectivo, con cheque de caja o de gerencia, o por medios electrónicos que autorice la SAT. El notario tiene la obligación de consignar en la razón final del testimonio el monto del impuesto y adjuntar fotocopia legalizada del recibo de pago.
Caso especial: unificación de fincas
Este es un punto que genera mucha confusión y que el Criterio 3-2025 aclara con detalle. Hay dos formas de unificar fincas, y cada una tiene un tratamiento fiscal diferente:
Forma A — Dos fincas se unen para crear una nueva. Por ejemplo, la finca A y la finca B se unen y nace la finca C, con nuevos datos registrales (nuevo número, folio y libro). Esto se considera una primera inscripción de dominio. Por lo tanto, cuando la finca C se venda, esa venta tributará al 12% de IVA.
Forma B — Una finca absorbe a otra. Por ejemplo, la finca A (más grande) absorbe a la finca B. Los datos registrales de la finca A se mantienen iguales. Como no cambia el número de finca, no existe una nueva primera inscripción. En consecuencia, al vender esa finca se estaría realizando una segunda o subsiguiente venta, y el impuesto aplicable sería Timbres Fiscales al 3%.
Esto depende directamente de cómo el notario redacte la escritura de unificación, así que es un tema para hablar con tu asesor antes de firmar.
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Resumen comparativo rápido
| Concepto | Primera Venta | Segunda Venta o Más | Unificación (Forma B) |
| Impuesto | IVA | Timbres Fiscales | Timbres Fiscales |
| Tarifa | 12% | 3% | 3% |
| Base legal | Decreto 27-92, Art. 3 num. 8 | Decreto 37-92, Art. 2 num. 9 | Decreto 37-92, Art. 2 num. 9 |
| Base imponible | Mayor entre: factura, escritura o matrícula fiscal | Mayor entre: escritura, avalúo o matrícula fiscal/municipal | Mayor entre: escritura, avalúo o matrícula fiscal/municipal |
Ejemplos prácticos para que no quede duda
Ejemplo 1: Desarrolladora inmobiliaria vende apartamento nuevo
La empresa «Constructora del Valle, S.A.» es contribuyente de IVA y su giro habitual es construir y vender inmuebles. Construye un edificio de apartamentos en zona 10 y desmembra cada unidad, generando fincas nuevas en el Registro de la Propiedad. Al vender el apartamento 5-A a don Carlos por Q 1,200,000.00, esta es la primera venta después de la primera inscripción de dominio. Constructora del Valle emite factura con IVA incluido. El impuesto es: Q 1,200,000 × 12% = Q 144,000 (IVA). Don Carlos recibe su factura y la escritura pública.
Ejemplo 2: Persona individual vende terreno heredado
Doña María heredó un terreno en Antigua Guatemala que ya tiene años inscrito en el Registro de la Propiedad. Ella no es contribuyente de IVA ni se dedica a vender inmuebles. El terreno fue inscrito originalmente por su abuelo (primera inscripción), luego pasó a su padre (segunda inscripción por herencia), y ahora ella lo vende a un comprador por Q 500,000.00. Esta es una venta posterior a la primera inscripción, así que aplica Timbres Fiscales al 3%. El impuesto es: Q 500,000 × 3% = Q 15,000. El comprador y doña María formalizan la venta en escritura pública, y el impuesto se paga adhiriendo timbres fiscales o en efectivo.
Ejemplo 3: Unificación de fincas y posterior venta
Don Roberto tiene dos terrenos contiguos: la finca 1000 y la finca 1001. Decide unificarlos. Si el notario redacta la escritura de forma que ambas fincas se fusionan en una nueva finca 2000 (con nuevo número, folio y libro), hay una nueva primera inscripción. Si luego don Roberto vende la finca 2000, esa venta paga IVA al 12%. Pero si la escritura indica que la finca 1000 absorbe a la finca 1001 (manteniendo el mismo número de finca 1000), no nace una nueva inscripción. En ese caso, la venta posterior de la finca 1000 paga Timbres Fiscales al 3%.
¿Qué pasa si no pagas el impuesto correcto?
Si pagas menos de lo que corresponde, la SAT puede ajustarte el impuesto, cobrarte multas e intereses. Y si pagas de más, recuperar ese dinero es un trámite largo y complicado. Por eso es tan importante tener claro qué impuesto aplica antes de firmar la escritura.
El Criterio Tributario 3-2025 existe precisamente para dar certeza jurídica tanto a los contribuyentes como a la propia SAT. Al seguirlo, reduces significativamente el riesgo de problemas fiscales.
Preguntas frecuentes
La primera venta de un inmueble después de su primera inscripción de dominio en el Registro de la Propiedad está gravada con el Impuesto al Valor Agregado (IVA) a una tarifa del 12%.
Las segundas y subsiguientes ventas o permutas de bienes inmuebles tributan con el Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos, con tarifa del 3%.
Se revisa el historial de inscripciones en el Registro de la Propiedad. Si la venta es la primera operación traslativa de dominio después de la primera inscripción de dominio (por desmembración, unificación o titulación supletoria), es primera venta y paga IVA 12%. Cualquier venta posterior paga Timbres Fiscales 3%.
Cuando el vendedor no es contribuyente de IVA o su giro habitual no es vender inmuebles, el comprador (adquirente) es quien paga el impuesto en efectivo, con timbres fiscales, o por medios habilitados por la SAT, dentro de los 15 días siguientes a la fecha de autorización de la escritura pública.
Solo cuando el vendedor es contribuyente de IVA y su actividad habitual es la venta de inmuebles. En caso contrario, no se emite factura; la venta se documenta únicamente en escritura pública.
Es el registro inicial de un inmueble en el Registro de la Propiedad, donde se le asigna por primera vez un número de finca, folio y libro. Puede originarse por desmembración, unificación de fincas o titulación supletoria.
Si la unificación genera una finca completamente nueva con nuevos datos registrales, se origina una primera inscripción y la venta posterior paga IVA 12%. Si una finca absorbe a otra conservando sus datos registrales, no hay nueva primera inscripción y la venta paga Timbres Fiscales 3%.
Es el monto mayor entre: el valor consignado bajo juramento en la escritura pública, el valor del avalúo de un valuador autorizado, o el valor que consta en la matrícula fiscal o municipal.
Sí, deroga el Criterio Tributario Institucional No. 12-2018 que trataba el mismo tema. El nuevo criterio entró en vigencia el 3 de noviembre de 2025.
El notario debe consignar en la razón final del testimonio de la escritura pública el monto del impuesto que grava el contrato y adjuntar fotocopia legalizada del recibo de pago correspondiente.
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