Los bienes inmuebles tienen una característica muy importante, y es que su inscripción es registral. De acuerdo al Código Civil, los bienes inmuebles son registrables, a diferencia de otros bienes en el comercio, donde no hay una inscripción registral del seguimiento de los mismos.
En Guatemala, tanto los vehículos como inmuebles, son totalmente registrables y es fácil darles seguimiento. Existen instituciones encargadas del control de estos bienes, por lo que transaccionarlos de una u otra forma no complica el seguimiento a quiénes han sido sus anteriores dueños.
Otra característica que presentan es la solemnidad y la formalidad. Esto debe hacerse en escritura pública, no puede dejarse de vender si no consta con un instrumento público solemne, autorizado por el profesional que debe dar fe de la transacción en cuestión.
La manifestación real y directa de riqueza, pues el simple hecho de poseer un inmueble desde el punto de vista de la tributación constituye como tal una manifestación de riqueza. Por ello estas actividades están sujetas a impuestos, representan un hecho generador. La posesión de un inmueble está gravada al Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI).
Sobre ellos existe una responsabilidad solidaria tributaria, que implica, de acuerdo al Código Tributario, que con determinados impuestos son responsables solidarios los anteriores y también los nuevos propietarios de los bienes inmuebles, de manera que el Estado en algún momento pueda cobrar el adeudo tributario.
¿Qué impuestos se deben pagar sobre bienes inmuebles?
- Impuesto al Valor Agregado (IVA).
- Impuesto del Timbre, un impuesto documentario.
- Impuesto Sobre la Renta (ISR).
La razón de esto es que un mismo inmueble se ve desde distintas caras. Primero, como un ingreso, por ello se paga el IVA. Como hecho generador de IVA encontramos:
- El arrendamiento de bienes inmuebles (artículo 3.4).
- Las adjudicaciones de bienes inmuebles en pago (artículo 3.5).
- La primera venta o permuta de bienes inmuebles (artículo 3.8).
- La donación entre vivos de bienes inmuebles (artículo 3.9).
- La aportación de bienes inmuebles a sociedades, previamente aportados a sociedades de desarrollo inmobiliario (artículo 3.10 y 7.3).
Así como existen hechos generadores, también existen exenciones de IVA, las cuáles son:
- Primer venta o permuta de bienes inmuebles de cooperativas a sus asociados (artículo 7.5).
- La venta de viviendas en las medidas y condiciones legales (artículo 7.12).
- La venta de activos de Bancos o Sociedades Financieras, aprobados por la SB (artículo 7.14).
- Exenciones subjetivas (artículo 8).
También puedes leer: ¿Cómo determinar mis obligaciones tributarias?
¿Cuál es la base imponible del IVA sobre bienes inmuebles?
El contribuyente vendedor con actividad inmobiliaria. La mayor entre:
- Precio de Venta o Permuta según factura.
- Precio consignado en la Escritura Pública.
- Valor de matrícula fiscal.
El contribuyente vendedor sin actividad inmobiliaria. La mayor entre:
- Precio consignado en la Escritura Pública.
- Valor de matrícula fiscal.
¿Cuál es la fecha de pago?
Para el contribuyente vendedor con actividad inmobiliaria, en el momento de la emisión de la Factura, y se declara por el contribuyente vendedor. En el caso del contribuyente vendedor sin actividad inmobiliaria, dentro del plazo de 15 días siguientes a la fecha del testimonio, se haya o no compulsado el testimonio, se paga por el adquirente.
¿Cómo se tributa el Impuesto del Timbre?
El hecho generador es la segunda y subsiguientes ventas o permutas de bienes inmuebles. En cuanto a la base imponible, la mayor entre:
- El valor consignado en Escritura Pública.
- El valor establecido por un Valuador Autorizado.
- El valor inscrito en matrícula fiscal o municipal.
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¿Cómo se tributa el Impuesto Sobre la Renta?
En rentas de capital, ganancias y pérdidas de capital se encuentra en el campo de aplicación (artículo 84).
Ganancias y pérdidas de capital: Las resultantes de cualquier transferencia, cesión, compraventa, permuta u otra forma de negociación de bienes o derechos, realizada por personas individuales, jurídicas, entes o patrimonios cuyo giro habitual no sea comerciar con dichos bienes y derechos. El monto de la revaluación de los bienes que integran el activo fijo de las personas individuales, jurídicas, entes o patrimonios obligados a llevar contabilidad de acuerdo con el Código de Comercio.
En rentas de capital, ganancias y pérdidas de capital se encuentra en la determinación de la renta imponible (artículo 88).
Ganancias y pérdidas de capital: El precio de la enajenación de los bienes o derechos menos el costo del bien registrado en libros contables. En el caso de ganancias por revaluación de bienes, para quienes no lleven contabilidad completa, la base imponible es el valor revaluado menos el valor de adquisición.
Valor de enajenación: Valor de transferencia real efectivamente pagado menos deducción por gastos para efectuar la transacción (comisiones, gastos notariales, de registro, etc.), con límite del 15% del valor de la enajenación. Ejemplo:
Valor de la transferencia real efectivamente pagado = Q100,000.00
menos
Comisiones, gastos notariales, de registro, etc. = Q20,000.00
Con límite del 15% = Q15,000.00
Valor de la enajenación = Q85,000.00
Costo del bien: Quienes llevan la contabilidad: Costo base del bien más mejores, menos depreciaciones acumuladas. Quienes no llevan la contabilidad: Costo de adquisición o valuar revaluado que haya pagado ISR.
Quienes llevan la contabilidad:
Costos base = Q50,000.00
Mejoras = Q5,000.00
Depreciaciones acumuladas = (Q15,000.00) Q40,000.00
Ganancia de capital = Q45.000.00
Fuente: Avancemos CPA.
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Cómo funciona la compraventa de inmuebles en Guatemala: preguntas y respuestas clave
Para realizar la venta de un bien inmueble en Guatemala, el propietario debe contar con varios documentos esenciales. Entre ellos: el título de propiedad debidamente inscrito en el Registro General de la Propiedad, el recibo del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) al día, la constancia de solvencia municipal, y la identificación personal vigente. En caso de sociedades, se requiere también la escritura constitutiva y la representación legal vigente. Estos documentos garantizan la validez y seguridad jurídica de la transacción.
Sí. La legislación guatemalteca establece que toda compraventa de bienes inmuebles debe formalizarse mediante escritura pública ante notario. Este profesional da fe del acto, redacta el documento conforme a la ley y lo autoriza, garantizando así la legalidad del contrato. Posteriormente, el notario se encarga de inscribir la escritura en el Registro General de la Propiedad para dar validez frente a terceros.
Si un inmueble mantiene deudas de IUSI, no podrá inscribirse una nueva compraventa hasta que el impuesto esté completamente pagado. El Código Tributario establece la responsabilidad solidaria entre el vendedor y el comprador, lo que significa que ambos pueden ser responsables del pago del adeudo. Por ello, es recomendable solicitar al municipio la constancia de solvencia antes de concretar la venta.
El valor de un inmueble puede determinarse de tres formas: por el precio de venta estipulado en la escritura pública, por el valor fiscal asignado por la municipalidad, o por el avalúo realizado por un valuador autorizado. Para fines tributarios, generalmente se toma el valor más alto entre estos tres. Esto asegura que la base imponible de los impuestos refleje el valor real del bien.
Sí, pero existen condiciones. El propietario puede vender un inmueble hipotecado siempre que el comprador acepte asumir la deuda o que el préstamo sea cancelado al momento de la venta. En ambos casos, el banco acreedor debe autorizar la operación. Además, la escritura debe reflejar claramente la situación del gravamen y el acuerdo entre las partes.
La primera venta se refiere a la transferencia inicial del inmueble desde la empresa constructora o desarrolladora al comprador final. En esta etapa aplica el IVA como impuesto principal. En cambio, las ventas posteriores (segunda y siguientes) están sujetas al Impuesto del Timbre Fiscal, lo cual es una diferencia relevante para calcular correctamente las obligaciones tributarias.
El Registro General de la Propiedad es la institución encargada de inscribir las escrituras públicas relacionadas con bienes inmuebles. Su función principal es otorgar seguridad jurídica, ya que garantiza la autenticidad y validez de los actos registrados. Solo los inmuebles inscritos pueden ser legalmente transferidos, hipotecados o gravados.
Además del precio de venta, el comprador debe considerar varios gastos adicionales: honorarios notariales, derechos de registro, impuestos aplicables (IVA o Timbre Fiscal), comisiones bancarias si existe financiamiento, y gastos administrativos municipales. Estos costos suelen representar entre un 3% y un 6% del valor total de la propiedad, dependiendo del tipo de operación.
Sí. La donación de bienes inmuebles es posible, pero también requiere escritura pública autorizada por notario e inscripción registral. Además, la donación entre vivos está sujeta al Impuesto al Valor Agregado (IVA), según el artículo 3.9 de la Ley del IVA. En ciertos casos, como las donaciones a entidades sin fines de lucro, pueden aplicarse exenciones fiscales.
Si la compraventa no se inscribe, no produce efectos legales frente a terceros, lo que significa que la propiedad del bien no se transfiere oficialmente. Aunque las partes hayan firmado una escritura privada o un acuerdo verbal, la ley exige la inscripción registral para perfeccionar la transferencia. En otras palabras, la persona no será reconocida legalmente como propietaria hasta que el acto esté debidamente inscrito.
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