Superintendencia de Administración Tributaria publicó el 15 de febrero de 2018 el criterio tributario institución No. 1-2018 denominado Ingresos derivados del pago de cuotas para gastos comunes por el condominio a un administrador, en este artículo, veremos los casos relacionados con dicho criterio.
ANÁLISIS Y EVALUACIÓN DEL CASO:
El artículo 3 de la Ley de Actualización Tributaria regula: «Ámbito de aplicación. Quedan afectas al impuesto las rentas obtenidas en todo el territorio nacional, definido este conforme a lo establecido en la Constitución Política de la República de Guatemala», pareciera que con esta disposición deberían gravarse todas las rentas obtenidas en el territorio nacional por parte de los sujetos pasivos.
En ese sentido, el artículo 10 de la citada ley regula: Hecho generador. Constituye hecho generador del Impuesto Sobre la Renta regulado en el presente título, la obtención de rentas provenientes de actividades lucrativas realizadas con carácter habitual u ocasional por personas individuales, jurídicas, entes o patrimonios que se especifican en este libro, residentes en Guatemala.
Se entiende por actividades lucrativas las que suponen la combinación de uno o más factores de producción, con el fin de producir, transformar, comercializar, transportar o distribuir bienes para su venta o prestación de servicios, por cuenta y riesgo del contribuyente.
Por su parte el artículo 3 de la ley del Impuesto al Valor Agregado regula:
Del hecho generador. El impuesto es generado por:
- La venta o permuta de bienes muebles o de derechos reales constituidos sobre ellos.
- La prestación de servicios en el territorio nacional.
- El arrendamiento de bienes muebles e inmuebles.
- La venta o permuta de bienes inmuebles
La Corte de Constitucionalidad, según expediente número 558-2012, citó que la doctrina tributaria reconoce como elemento constitutivo del hecho generador, el siguiente: «a) material: que consiste en la descripción de los aspectos sustanciales del hecho que soporta la obligación tributaria, por ejemplo vender, transferir, poseer, entregar, adquirir, escriturar, importar».
Para efecto del análisis correspondiente, es necesario indicar que el Código Civil en el artículo 528 regula que los distintos pisos, departamentos y habitaciones de un mismo edificio de más de una planta susceptible de aprovechamiento independientes, pueden pertenecer a diferentes propietarios, y sea de forma separada o en condominio y por su parte, el artículo 529 establece las formas de cómo se origina el régimen de propiedad horizontal, siendo una de éstas cuando el propietario o los propietarios comunes de un edificio decidan someterlo a este régimen para efectuar cualquier negocio jurídico con todos o parte de sus diferentes pisos, una vez que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad como fincas independientes.
Es decir, que cada propietario o los propietarios comunes de un edificio deciden someterlo a este régimen, con todos o parte de sus diferentes pisos; cada titular es dueño exclusivo de su piso y copropietario de los elementos y partes comunes del edificio total, al respecto el artículo 545 del citado código, regula que cada propietario debe contribuir a los gastos comunes de administración, mantenimiento, reparaciones, pago de servicios generales y primas de seguros sobre el edificio total.
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Por otra parte, condominio se refiere a un derecho real, que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble, cada condomino puede enajenar su parte indivisa, así como sus acreedores pueden embargarla y vender antes de hacerse la división entre los comuneros.
El Código Tributario en el artículo 14 determina que la obligación tributaria es el vínculo jurídico de carácter personal entre la Administración Tributaria y los sujetos pasivos, la que surge al realizarse el presupuesto del hecho generador previsto en la ley tributaria.
Asimismo, los artículos 18 y 23 del código citado en el párrafo anterior regulan que los sujetos pasivos de la obligación tributaria, están obligados al pago de los tributos, al cumplimiento de los deberes formales y al pago de intereses y sanciones, cuando corresponda; y el artículo 22 establece las situaciones especiales, en el sentido que cuando ocurra el hecho generador están obligados a inscribirse en el régimen tributario aplicable, referente a los ingresos o bienes gravados de los mismos.
Al respecto, el artículo 31 del Código Tributario, establece que el hecho generador del impuesto origina el nacimiento de la obligación Tributaria, según la ley que lo establezca.
Para el efecto, el artículo 120 del cuerpo legal anteriormente citado, refiere que todos los contribuyentes están obligados a inscribirse en la Administración Tributaria, antes de iniciar actividades afectas.
La Ley del Impuesto al Valor Agregado en el numeral 6 del artículo 2 define que es contribuyente toda persona individual o jurídica, incluyendo el Estado y sus entidades descentralizadas o autónomas, las copropiedades, sociedades irregulares, sociedades de hecho y demás entes aun cuando no tengan personalidad jurídica, estableciendo que, siempre y cuando realicen en el territorio nacional, en forma habitual o periódica, actos gravados de conformidad con esta ley y en el artículo 3 numerales 1), 2), 4) y 8) norma que el hecho generador se origina por actividades que se encuentran expresamente gravadas, entre otras, la venta o permuta de bienes muebles, la prestación de servicios, el arrendamiento de bienes muebles e inmuebles, y venta o permuta de bienes inmuebles, que se realicen y que se encuentren en el territorio nacional.
Por lo antes expuesto, se determina que los ingresos que obtenga un administrador en concepto de cuotas para gastos comunes pagadas por los condóminos; no están gravados con el pago del Impuesto al Valor Agregado, considerando que el pago de cuotas para gastos comunes no están incluidos en la norma que establece los hechos generadores de este impuesto y dichas cuotas no corresponden a una actividad mercantil.
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Respecto al Impuesto Sobre la Renta, el artículo 10 de la Ley de Actualización Tributaria regula como hecho generador la obtención de rentas provenientes de actividades lucrativas realizadas con carácter habitual u ocasional por La Administración personas individuales, jurídicas, entes o patrimonios que se especifican en este libro, residentes en Guatemala, entendiéndose por actividades lucrativas la combinación de factores de producción, para producir, transformar, comercializar, transportar o distribuir bienes para su venta o prestación de servicios, por lo que el ingreso generado por concepto de cuotas para gasto comun pagado por el condomino, no están incluidos en dicha norma que establece el hecho generador de este impuesto.
No obstante a lo antes indicado, si el administrador realiza actividades mercantiles y/o lucrativas que constituyan hechos generadores, así como la generación y/o distribución de utilidades, deberá afiliarse a los impuestos correspondientes, emitir la factura respectiva y cumplir con el pago del referidos impuestos. Asimismo, el administrador debe cumplir con las obligaciones tributarias formales conforme al régimen en el que se encuentre inscrito y afiliado en la Administración Tributaria.
INGRESOS DERIVADOS DEL PAGO DE CUOTAS PARA GASTOS COMUNES POR LOS CONDÓMINOS A UN ADMINISTRADOR.
Que los ingresos derivados del pago de cuotas para gastos comunes por los condóminos a un administrador, no están gravados por el Impuesto al Valor Agregado, considerando que no están incluidos en la norma que define el hecho generador de este impuesto, siempre y cuando se trate de ingresos por cuotas para cubrir gastos comunes, específicamente de administración, mantenimiento, reparación, pago de servicios generales y primas de seguros sobre el edificio o condominio total.
Que los ingresos derivados del pago de cuotas para gastos comunes por los condóminos a un administrador, no están gravados por el Impuesto Sobre la Renta, considerando que no están incluidos en la norma que define el hecho generador de este impuesto, siempre y cuando se trate de ingresos por cuotas para cubrir gastos comunes, específicamente de administración, mantenimiento, reparación, pago de servicios generales y primas de seguros sobre el edificio o condominio total.
Que el administrador, al realizar su inscripción ante la Superintendencia de Administración Tributaria, no está obligado a afiliarse a ningún impuesto, siempre y cuando sus ingresos sean derivados de las cuotas de los condóminos para cubrir los gastos comunes específicos de administración, mantenimiento, reparación, pago de servicios generales y primas de seguros sobre el edificio total.
Que el administrador está obligado al cumplimiento de las obligaciones tributarias formales conforme al régimen en el que se encuentre inscrito y actuar como agente de retención, cuando corresponda.
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Tratamiento del IVA e ISR en la administración de condominios
Las cuotas para gastos comunes son los aportes que cada propietario realiza para cubrir los costos de administración, mantenimiento, limpieza, seguridad, reparaciones y otros servicios generales que benefician a todos los condóminos.
No. Estas cuotas no constituyen una actividad lucrativa, ya que su finalidad no es generar ganancia, sino cubrir los gastos comunes del condominio.
No. Según el criterio institucional No. 1-2018 de la SAT, los pagos por gastos comunes no se consideran prestación de servicios gravada con IVA, siempre que se destinen exclusivamente a cubrir los gastos comunes del inmueble.
Si el administrador realiza actividades mercantiles o lucrativas aparte de la gestión de cuotas comunes, dichos ingresos sí estarán sujetos a los impuestos correspondientes, como IVA o ISR.
No necesariamente. Si las cuotas se utilizan únicamente para cubrir gastos comunes, no es obligatorio emitir factura, ya que no constituyen un hecho generador de impuestos.
El administrador debe inscribirse en la SAT, pero no está obligado a afiliarse a ningún impuesto, siempre que sus ingresos provengan únicamente de la administración de gastos comunes.
Los gastos comunes benefician a todos los propietarios (como mantenimiento de áreas comunes o seguridad), mientras que los servicios individuales benefician a un solo condómino (por ejemplo, reparaciones privadas), y estos últimos sí pueden considerarse actividades gravadas.
No. Los aportes al fondo de reserva se destinan a cubrir posibles emergencias o gastos futuros del condominio, por lo que no se consideran rentas gravadas.
Debe mantener registros contables, recibos, facturas de proveedores y estados de cuenta que demuestren que los fondos se destinaron a los fines establecidos por la asamblea de condóminos.
Sí. Si la Administración Tributaria determina que el administrador obtiene beneficios personales o realiza operaciones mercantiles bajo la apariencia de gastos comunes, podrá exigir el pago de los impuestos omitidos y aplicar sanciones.
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