Al igual que cualquier transacción que represente una compra-venta y haya dinero de por medio donde debe cumplir con una tributación, todas las transacciones que conlleven ganancias de capital generados por compraventa de bienes inmuebles deben cumplir con aspectos tributarios que contribuyen al proceso de transparencia y fortalecimiento de la relación entre el fisco y el contribuyente. A continuación, expondremos las consideraciones legales según el Decreto Número 10-2012 de la Ley de Actualización Tributaria.
Según su procedencia, las rentas son de las actividades lucrativas, rentas del trabajo o rentas del capital y las ganancias del capital. Considerando que son rentas de fuente guatemalteca sin importar que estén gravadas o exentas. Igualmente son rentas de fuente guatemalteca las derivadas del capital y ganancias del capital compradas con dinero o en especie por residentes o no de Guatemala.
Según el artículo 83 del decreto antes mencionado, un hecho generador es la obtención de rentas de capital y realización de ganancias y pérdidas de capital en dinero o especie como:
- Rentas del capital inmobiliario: conformada por las rentas del capital inmobiliario provenientes del arrendamiento, subarrendamiento, constitución o cesión de derechos o facultades de uso o goce de bienes, siempre que no se trata de comerciar con dichos bienes o derechos.
- Rentas del capital mobiliario: intereses y rentas en dinero y especie derivados de créditos de cualquier naturaleza.
Para comprender qué es la base imponible de las ganancias o pérdidas del capital, el artículo 89 del Decreto 10-2012 de la Ley de Actualización Tributaria expone que es el precio de la enajenación de los bienes o derechos menos el costo del bien registrado en los libros contables. Y el costo de un bien se establece de la siguiente manera:
- El valor contabilizado es el costo base, más el valor de las mejoras incorporadas en el mismo, menos las depreciaciones acumuladas y contabilizadas a la fecha de enajenación. Esto en el caso de contribuyentes obligados a llevar contabilidad según el Código de Comercio y este libro.
- Para los contribuyentes que no tienen que llevar contabilidad completa, el costo del bien es el valor de adquisición.
- En caso de enajenación de acciones o participaciones sociales, el costo es el menor valor entre el establecido en libros de la sociedad.
- Cuando se trata de bienes y derechos adquiridos por donación entre vivos, el costo será el de adjudicación para el donatario.
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Para la inscripción de contribuyentes, la SAT debe proporcionar los medios que establecerá los requisitos para la inscripción de los contribuyentes y responsables en los diferentes regímenes establecidos en la ley, según lo establece el Reglamento del libro I de la Ley de Actualización Tributaria, Decreto 10-2012.
Para esta inscripción o actualización es necesario informar la actividad económica a la que se dedicará, si el contribuyente se dedica a más de una actividad, se tomará en cuenta la actividad que represente más del 50% de sus ingresos o en todo caso la que represente mayor porcentaje.
Por otra parte, para conocer cuándo se generan ganancias de capital en la compraventa de bienes inmuebles, la SAT deberá proporcionar los medios y requisitos para la inscripción de los contribuyentes y responsables en los diferentes sistemas que la ley establece. En el caso de aquellas personas que se dedican a comercializar bienes inmuebles deben estar inscritos en el Registro Mercantil y cumplir con el pago de impuestos que establece el régimen al que pertenece.
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Si se pregunta qué pasa con las lotificaciones, tenga en cuenta que la utilidad obtenida se considera como renta de actividades lucrativas, no ganancia de capital. La utilidad se conforma por la diferencia entre el valor de venta del terreno y su costo de adquisición a cualquier título, más las mejoras introducidas hasta ese momento.
Ahora bien, si el contribuyente no se dedica a la comercialización de inmuebles, debe realizar el pago del ISR generada por Ganancias de Capital y lo deberá pagar así:
El tipo impositivo para las ganancias de capital es del 10% y estas ganancias de capital deben liquidarse y pagarse por el contribuyente en los primeros 10 días del mes siguiente al que se realizó la transacción. Por lo tanto, es necesario tomar en cuenta:
- En el caso de los contribuyentes obligados a llevar contabilidad según el Código de Comercio y el Libro I de la ley de Actualización Tributaria; el costo base del bien es el valor contabilizado sumándole el valor de las mejoras incorporadas al mismo y restando las depreciaciones acumuladas y contabilizadas hasta la fecha de enajenación, tanto sobre el valor original del bien como de las mejoras que se agregaron.
- Si se trata de contribuyentes que no están obligados a llevar contabilidad completa, el costo del bien es el valor de adquisición o el valor que haya sido revaluado, únicamente si se ha pagado el impuesto establecido en el Libro I de la Ley de Actualización Tributaria.
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Preguntas y respuestas sobre la Ley de Actualización Tributaria y su aplicación
Una ganancia de capital ocurre cuando el precio de venta de un inmueble es mayor al costo de adquisición o inversión realizada en él. Esa diferencia positiva se considera ingreso gravado según la Ley de Actualización Tributaria en Guatemala.
No. Si el valor de venta es igual o menor al costo de adquisición, no existe ganancia de capital y por lo tanto no hay impuesto que liquidar.
El tipo impositivo en Guatemala es del 10% sobre la ganancia obtenida en la compraventa de bienes inmuebles.
El pago debe realizarse dentro de los primeros 10 días del mes siguiente a la fecha en que se llevó a cabo la transacción.
Se debe contar con la escritura pública de compraventa, el comprobante de adquisición o costo original, facturas de mejoras realizadas y, en caso de ser aplicable, los registros contables que respalden los valores declarados.
El contribuyente que obtiene la utilidad de la transacción es el responsable de calcular, declarar y pagar el impuesto correspondiente ante la SAT.
En este caso, el costo del bien corresponde al valor de adjudicación que consta en la escritura de partición hereditaria, y sobre ese monto se calculará la eventual ganancia al venderlo.
Sí. Las mejoras permanentes que aumenten el valor del bien pueden sumarse al costo base, lo cual disminuye la ganancia gravable.
No siempre. Únicamente las personas que se dedican habitualmente a la compraventa de inmuebles deben inscribirse como comerciantes. Para ventas ocasionales, basta con estar inscrito como contribuyente ante la SAT.
El incumplimiento puede generar multas, intereses y sanciones administrativas por parte de la SAT, además de impedir la inscripción de la escritura en el Registro General de la Propiedad.
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